Bail rural

Le bail rural est régi par les articles L411-1 à L493-1 du Code rural et de la pêche maritime. Il encadre les règles relatives à la remise de congé, que ce soit par le locataire ou par le bailleur.

Pour rappel, la durée minimale d’un bail rural est de 9 ans, et à défaut de congé délivré et dûment justifié, un renouvellement du bail se produit, sauf convention contraire, aux mêmes clauses et conditions du bail précédent.

En outre, la résiliation du bail peut être amiable ou judiciaire, en saisissant dans ce dernier cas le tribunal paritaire des baux ruraux. Les causes de résiliation invocables sont :

• La faute du preneur : deux défauts de paiement de fermage, l’inexécution d’une clause du bail et l’agissement compromettant l’exploitation du bien agricole…
• Des situations sans fautes du preneur : décès ou incapacité de travail du preneur, départ à la retraite du preneur, acquisition par le preneur de al ferme qu’il doit exploiter lui-même, destruction des biens loués par cas fortuit.

Congé donné par le locataire

Le locataire peut résilier son bail à tout moment, sans justification, sous réserve de respecter un préavis :

• 18 mois pour un bail ordinaire avec durée minimale de 9 ans (L411-55),
• 4 ans pour un bail long terme de 25 ans

Attention : le préavis est de 12 mois dans les cas de résiliation (à différencier du congé sans motif ci-dessus) listés par la loi (L411-33 du Code rural et de la pêche maritime).

Formes de notification :

• Lettre recommandée avec accusé de réception,
• Remise en main propre contre récépissé,
• Acte commissaire de justice recommandé (*)

Congé donné par le bailleur

Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail (tous les 9 ans, sauf exceptions), et seulement pour des motifs légaux :

1. le non-respect des conditions d’exploitation et d’habitation
2. l’âge du fermier
3. la reprise du bien par le bailleur pour la construction d’une habitation
4. la reprise du bien par le bailleur pour son propre bénéfice ou au profit de son conjoint, partenaire pacsé, ou d’un descendant.

Conditions :

• Préavis de 18 mois avant l’échéance,
• Par acte de commissaire de justice.

ATTENTION : Du fait de la technicité des baux ruraux et des spécifiés de chaque situation, il convient d’analyser avec précaution chaque cas exposé (exemple d’exception : préavis de 2 ans, après 6 ans de bail, en cas de reprise faisant suite à renouvellement incluant clause de reprise).

N’hésitez pas à nous consulter sur votre dossier.