Charges de copropriétés

Dans une copropriété, chaque copropriétaire doit participer aux charges communes (entretien, réparations, assurance, services collectifs, etc.) selon les tantièmes définis par le règlement de copropriété.

Ces sommes sont perçues par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, qui détient une créance civile contre le copropriétaire débiteur.

Créances principales :

• Charges courantes impayées (entretien, nettoyage, électricité, assurance, gardiennage…).
• Appels de fonds exceptionnels (travaux, gros entretien, ravalement, etc.).
• Avances et provisions votées en assemblée générale.
• Intérêts de retard et pénalités prévues par le règlement de copropriété.
• Frais de recouvrement (mise en demeure, huissier, avocat).

Le syndic, sans autorisation de l’assemblée générale, peut engager des actions aux fins de recouvrement des charges de copropriété. A défaut d’être diligent, il peut engager sa responsabilité.
Depuis plusieurs années, des dispositions nouvelles et plus protectrices ont été mises en place tel :

• l’article 210 de la Loi ELAN permettant au tribunal judiciaire de condamner le copropriétaire défaillant à s’acquitter de l’ensemble des sommes dues et à échoir, évitant ainsi de multiples procédures.
• l’article 19 de la loi sur l’Habitat dégradé de 2024 permet dorénavant la saisie conservatoire sur les comptes bancaires du copropriétaire débiteur, et ce, sans décision de justice.

Il faut que la mise en demeure envoyée au copropriétaire soit restée infructueuse passé le délai légal des 30 jours.

Avant toute décision de justice, le commissaire de justice reste à votre disposition pour délivrer un commandement de payer les charges de copropriétés.

Lorsqu’un titre exécutoire est obtenu, des procédures de recouvrement spécifiques sont aussi possibles : saisie-attribution entre les mains d’un éventuel locataire, hypothèque, opposition au paiement du prix de vente…